新加坡冻结措施出台，项目开盘仍卖七成！私宅迎完工潮｜全年百万四房组屋达80宗
私宅项目博盛苑开盘日
卖出超过70％的单位
新一轮房地产降温措施出台后第一个开盘的私宅项目——位于波那维斯达一带的博盛苑（Blossoms by the Park），星期六（4月29日）开盘日便卖出超过70％的单位，平均售价每平方英尺2423元。
博盛苑星期六开盘，众多买家到经纪商的办事处订购。（海峡时报）
这个项目共有275个单位，靠近纬壹（One North）商业中心是它的卖点。项目发展商益民林发展公司（EL Development）透露的，是截止星期六傍晚6点的销售成绩。
发展商说，96％的买家是新加坡人和新加坡永久居民，外国买家占4％。所有单位类型都很受买家欢迎，一卧房加书房、二卧房和二卧房加书房的单位已全部卖完。三卧房和四卧房单位也都卖得不错。
益民林发展公司董事经理林有顺说：“我们对购房者的良好反应感到欣慰。大多数买家是新加坡公民，他们购买的目的是自住或投资。博盛苑获得的热烈市场反应，反映了人们对纬壹商业中心附近精心设计的住宅的强烈需求。我们的发展项目是一栋27层的住宅高楼。相对而言，纬壹一带的典型住宅项目是13至15层的建筑。”
ERA产业是这个项目的其中一家房地产代理公司。
ERA产业总裁朱泳强说：“两卧房和两卧房加书房的单位是我们买家最喜欢的。对于自住者和投资者来说，它们都是受欢迎的单位大小。通常情况下，其他中央区（RCR）80％以上的购房者都是新加坡人；他们可能不会受到最近额外买方印花税（ABSD）上升的影响或太大的影响。”
据合登集团（Huttons）观察，超过90％的买家相信都是首次购屋者，因此不受额外买方印花税上调的影响。
3月楼市龙虎榜
作为今年第一个大众私宅项目，99年地契的万景轩（The Botany at Dairy Farm）一开盘卖出近一 半的单位，一举夺下3月份销售榜的冠军，反映市场对大众私宅项目的需求稳健。
尽管政府在4月26日深夜宣布新一轮降温措施，16个月内二度调高额外买方印花税（ABSD），分析师普遍认为，新一轮ABSD上调以外国买家受最大冲击，新加坡买家的需求，尤其首次购屋者需求料可保持平稳。
博纳产业（PropNex）总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）预期发展商接下来多数仍会如期推出新项目，在定价方面会谨慎考量它们的成本负担，以及当下的市场状况。
万景轩由森联集团（Sim Lian Group）和森联发展（Sim Lian Development）联手发展，位于武吉班让的牛乳场径（Dairy Farm Walk），由五栋楼组成，共386个单位，预计2027年底前取得临时入伙证。
万景轩是3月份发展商唯一推出新项目，当月共卖出184个或47%的单位，每平方英尺中位价格为2068元，凸显2000元尺价已成大众私宅的新常态。
排在第二至第五的都是榜上熟面孔，除了位于其他中央区的99年地契中档私宅鼎瑞苑（The Landmark），其他三个都是核心中央区的永久地契高档私宅，包括绿墩雅苑（Leedon Green）、铂尔曼阁（Pullman Residences）和Hyll on Holland。
荷兰路一带的绿墩雅苑和Hyll on Holland分别排在第二和第五位置。
绿墩雅苑的买气不间断，今年首三个月平均每月都卖出20多几个单位，3月份中位数尺价为2957元。它共有638个单位，发展商向市场推出了575个单位，至今卖出558个。这个项目预计在今年底建成，相信发展商将乘胜追击，把剩余单位推出市场。
规模较小的Hyll on Holland共有319个单位， 上月卖出18个单位，中位数尺价2875元，至今卖出280个或87%的单位。
位于珍珠山的鼎瑞苑排在第三，上月卖出24个单位，中位数尺价2626元。它共有396个单位，至今卖出248个或62%。
铂尔曼阁明年第一季
面对ABSD五年期限
位于牛顿的铂尔曼阁排在第四，上月卖出21个单位，中位数尺价3295元。项目共有340个单位，发展商向市场推出275个，至今卖出267个。
由益民林发展公司（EL Development）开发的铂尔曼阁2019年推出，即将在明年第一季面对额外买家印花税（ABSD）的五年期限。益民林发展公司公司董事经理林有顺接受本报访问时透露，如果届时仍有未售单位，公司打算买下这些单位。
林有顺认为，没有发展商能在项目推出时把可能须付的印花税计算在售价内，否则售价就会太高，导致销售不理想。
私宅迎来完工潮
有人欢喜有人愁
新加坡近期完工私宅数量飙涨，房地产平台的租赁私宅供应也增加一倍，显示许多投资型买家趁着私宅完工时期把房子出租，以赚取租金回报。
瑞雅嘉苑几个月前完工，为确保私宅交付过程顺利，发展商星狮地产在项目完工的六个月前开始策划交付过程相关活动。（陈来福摄）
不过市场人士指出，供应增加将导致楼市竞争加剧，私宅租金或将走低。
根据房地产平台Propertyguru，它今年3月的私宅出租广告比去年同期增加超过一倍，主要就是因为过去一年的完工私宅供应显着大增。事实上，它的每月租赁私宅供应指数从去年9月从30左右，在今年3月稳步上扬到60。
PropertyGuru新加坡区域经理陈智群接受《联合早报》采访时说，由于楼市有更多新项目完工，出租房源大增，私宅租金涨势下来预计进一步放缓。
他说：“鉴于有更多完工单位可供出租，一些房东可能会看到租金走软情况。”
政府在星期三（4月26日）深夜宣布新一轮降温措施，国家发展部长李智陞星期四接受媒体访问时说，政府仍密切留意租金走势，必要时采取措施来防止租金高涨。但他也指出，租赁市场面对压力今年迟些时候会舒缓，延续到明年。
事实上，今年可说是私宅完工年，因为随着冠病疫情情况改善，建筑工程项目恢复进度，许多私宅项目都在今年完工交付。
近期竣工的私宅项目就有顺福轩（JadeScape，1206个单位）、瑞雅嘉苑（Riviere，455个单位）、The Tre Ver（729个单位）、星水嘉园（Piermont Grand，820个单位）、东景苑（Parc Esta，1399个单位）和富雅轩（Fourth Avenue Residences，476个单位）。
下来将完工项目还有聚宝园（Treasure at Tampines，2203个单位）、鑫悦府（Normanton Park，1862个单位），锦泰门第（Parc Clematis，1468个单位）、悦湖苑（The Florence Residences，1410个单位）和南峰雅苑（Avenue South Residence，1074个单位）等。
根据市区重建局星期五（4月28日）数据，今年第一季有近3800个单位完工，全年完工单位总数则达约1万9000个，比去年的9500个单位多出一倍，也是自2017年以来的五年新高。
政府密切留意租赁市场
房地产网站99.co首席数据官哈金（Luqman Hakim）受访时说，他留意到许多项目接近完工时，在99.co平台出售和出租广告总会激增，而且增幅可超过400％。
他说，刚完工的项目一般更吸引租户，可取得较高租金。以东景苑为例，这个去年约11月完工的项目，两卧房月租可达每平方英尺7.72元，较附近屋龄约15年的乐苑（Le Reve）高出七成。
他也说，完工项目固然可取得较高租金，租金上升也可能导致租户打退堂鼓而影响交易量下滑。另一方面，房源增加意味着房东之间的竞争更激烈，造成租金下行压力。
例如东景苑去年11月至今年3月的租金持稳，出租单位却从84个跌至21个。反观The Tre Ver，它在1月至3月的出租单位从9个增加到28个，月租却从每平方英尺7.4元，略微下降到6.95元的水平。
99.co最新数据显示，3月的私宅租金环比下滑0.3%，交易量则下跌4%。
另一方面，新加坡金融管理局星期三（4月26日）发布的半年一度的宏观经济检讨报告，国家发展部提供的资料显示，租房需求料会在大量住宅单位竣工以及新加坡公民和永久居民从租赁房屋搬入新家后，而有所缓和。
谈到下来租金趋势，PropertyGuru数据科技房地产智能部主管李乃佳博士说：“从过去的情况来看，大量租赁私宅供应会给楼市带来压力，房东要吸引新租户会面对具挑战，现有租户也会寻求更实惠租金选择。”
他建议房东应采取较务实的租金定价，专注于留住现有租户。
私宅卖高买也高
对一些买家来说，大量私宅项目完工，是一件让他们既欢喜又忧愁的事。
位于波东巴西的The Tre Ver几个月前刚完工，项目共有729个单位。（华业集团提供）
一名不欲透露姓名的屋主向《联合早报》说，因私宅工程延误，造成过去私宅市场供不应求，租金和房价不断上扬。这使得他投资的单位账面收益超过10万元。
“但正因私宅延迟交付的关系，让我得租多几个月的房，平白付了数万元多元的房租……而且现在很多私宅完工，出租单位数量增加许多，大家都要把房子出租，我的租金回报率可能会减少。”
屋主的如意算盘原本是自己租一个较小单位，把他投资的私宅出租出去赚更高租金。现在他却发现自己的如意算盘可能敲不响了。
顺福轩的一名屋主叶文静说，她原来买房是做投资用途，现在却改为自住了。“因为卖高也买高，你现在高价卖出房子，买得房子必然更贵。”
瑞雅嘉苑（Riviere）屋主陈德桐买房则是自住用途，他知道不少人从完工私宅赚了一笔。
他说：“我买的一卧房户型最吸引投资型买家，所以私宅即将完工时，我的聊天群组里一些人聊的不是哪里买家具，而是哪里找经纪高价卖房或租房。”
室内设计和装修费增加
此外，大量私宅完工，也造成近期室内设计和装修服务收费增加。
顺福轩一名屋主古玛（Santoz Kumar）估计，他的装修费用涨了四成。“还好我有先见之明，知道同时期很多私宅完工，大家对装修和室内设计的需求自然增加，所以早在两年前已定制家具和找好室内设计师，让我省下不少费用。”
利用数码科技提高交房效率
从发展商的角度看，私宅完工是放下心中一块“项目能否如期完工”的大石，同时又拾起“能否顺利交付房子给屋主”的另一块大石。
青建地产副总经理张郦缘受访时说，要在短短两个多月时间把1200个单位交付给屋主，是颇为艰巨的挑战，间中有许多协调部署工作。“况且每个屋主都想第一个拿到钥匙搬入新家，大家又有不同要求，而我们必须尽量满足他们”。
一般上，在领取钥匙后，屋主可享有一年的维修缺陷责任期（Defects Liability Period）。在这期间，建筑承包商有责任修复单位里的缺陷。
顺福轩公寓管理事务是由Asia Properties & Asset Consultancy负责，该公司总裁陈竖镁说，屋主检查新家缺陷时仿佛有着“火眼金睛”，墙壁和门板的细小裂缝都看得到。
她坦言，公司会第一时间帮屋主找承包商整修，但这一来一往过程繁琐，可能得花上几星期甚至几个月。“所以我们常劝屋主，除非是严重缺陷，否则屋主可考虑让装修商帮忙，以省下等候时间。”
为提高交房流程效率，一些发展商近年开始利用视讯和手机应用等数码科技。
华业集团（UOL）发展的The Tre Ver几个月前完工，发言人说，为确保私宅交付过程顺利，公司通过手机应用提供项目有用信息和重要电子文件如居民手册。
城市发展（CDL）发言人说，公司设有My CDL Home应用，让购房者查询项目施工进度，购房者也能通过这个应用提出反馈意见，以便承包商进行整改工作。
星狮地产（Frasers Property）也有手机应用Funnel，会上载照片让屋主了解建筑工程进度，以及回答屋主的任何疑问。公司还在瑞雅嘉苑完工的六个月前，就已呼吁屋主下载手机应用，并在项目完工四个月前开始与屋主开网上讨论会（Webinar），详细讲解交付过程和需注意事项。
星狮地产新加坡首席执行官孙素玲说，从私宅的设计、设施到销售和交付过程，都是公司考虑的重点。“我们很高兴瑞雅嘉苑购房者对我们提供的客户服务标准、各类沟通渠道和触点，包括移动应用，网上讨论会，以及我们服务团队提供的个性化服务。作出积极回应和反馈。”
瑞雅嘉苑屋主陈威强和陈元昇对房子交付过程感到满意。陈元昇说，网上讨论会让他更清楚房子交付程序，陈威强则说，发展商通过手机应用上载的工程进度照片让他有参与感，但自己有时候还是按捺不住好奇心，会跑到建筑工地外看看项目建得如何了。
瑞雅嘉苑的屋主陈德桐（右）说，他的聊天群组里有不少投资型买家，大家关注的不是哪里买家具，而是哪里找经纪高价卖房或租房。图左为他的太太曾稚然。（陈来福摄）
他笑说：“毕竟，用手机看照片，总是不如实地看项目的感觉来的更切实些。”
四房组屋百万转售2023年已有30个成交
分析师：全年可达80宗
百万组屋热延烧到四房式单位，今年首四个月有30个四房式组屋以至少百万元易手，逼近去年全年的38个。房地产分析师估计，接下来还会有更多四房式百万组屋转售交易，今年全年甚至可达约80宗。
购买四房式转售组屋满55岁的私宅屋主免受15个月等候期限制；此外，首次购屋者购买转售组屋可获更多公积金津贴等因素，带动了四房式百万组屋的交易量。
根据房地产网站99.co和新加坡房地产联合交易网SRX提供给《联合早报》的数据，截至4月底，新加坡今年共有30宗四房式百万组屋转售交易。其中，中央区的交易量最多，达13宗；红山、加冷黄埔及女皇镇则各有四宗。
去年共有38个四房式组屋以至少百万元转手；2021年有44个；2020年仅13个。
今年第一季共有103宗百万组屋交易，占总交易量的1.5%，与上一季相比增加了24.1%，其中大部分为五房式及更大房型单位。
橙易产业研究与咨询部主管孙燕清受访时说，满55岁的私宅屋主买四房式或更小转售组屋时，不受15个月等待期的限制，而他们也有经济能力负担较高的转售价，带动了四房式百万组屋的交易。
同时，购买四房式及较小房型转售组屋的首次购屋者也能获得更多公积金购屋津贴，吸引了买家购买这类组屋。部分首次购屋者可能也获得父母的经济援助，有能力购买地点优越的四房式单位。
热点地段四房式要价料推高
孙燕清说：“随着越来越多组屋达到最低居住年限，下来会有更多这类百万组屋转售交易，尤其是成熟区的组屋要价一般较高。”
合登集团高级研究主管李思德指出，大部分以至少百万元转手的四房式单位地点优越，外观设计也较为独特。例如，The Pinnacle@Duxton、SkyVille@Dawson等组屋项目不仅外观类似私宅，也可享受市中心的景观。另外，一些买家也会因无法负担这些地点的私宅售价，转而购买同区转售组屋。
今年第一季，四房式及较小组屋占百万组屋交易量的21%左右。李思德估计，今年全年的四房式百万组屋交易可能达到约80宗，占整体百万组屋交易的20%至25%。
他认为，若有越来越多四房式单位以百万元成交，也会推高这类单位的要价。“卖家一般都会以周围组屋的最新成交价来为自己的单位定价，若出现越来越多四房式百万组屋，他们也会想要达到这样的价位，提高索价。”
ERA产业主要执行官林东荣也认为，可以达到百万元转售价的四房式组屋供应有限，若买家需求比这类单位供应量高，料会继续推高转售价。
“尤其是那些位于市中心、风景好、屋龄较新的组屋单位需求较高，这可能导致转售价上涨。”
他举例，今年4月大巴窑1巷第130B座组屋就有一个位于16楼至18楼的四房式百万组屋，这个单位的剩余屋契还有94年。
大多受访分析师认为，政府新出台的房地产降温措施不会显着带动四房式百万组屋的交易。不过孙燕清认为，可能有部分原本想提升到私宅的组屋屋主，为避免缴交更高的额外买方印花税（ABSD），转而购买黄金地段的四房式组屋，推高这类单位的需求。
她也说，目前以介于90万元至百万元价格转售的四房式组屋也有增加的趋势，从2021年的112宗，增至去年的285宗，今年第一季则有93个单位。随着越来越多四房式单位突破90万元转售价，估计接下来也会有更多四房式单位以至少百万元转手。
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文：联合早报
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